Diagnostics immobiliers

Qu'est-ce que le DPE ?

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est un diagnostic immobilier obligatoire depuis le 1er janvier 2011 pour la vente et la location. Il sert à informer le futur locataire ou acquéreur des performances énergétiques du bien immobilier. Il s'agit des performances sur les énergies qu’il consomme (électricité, fioul, gaz, bois, etc.). L’expertise énergétique informe également l’autre partie des émissions de gaz à effet de serre. Dans le cadre du protocole de Tokyo de 2007, la France s’est engagée à réduire radicalement ses émissions carbones. Cela passe par la chasse aux logements énergivores dits passoires thermiques.

Le diagnostic performance énergétique est défini par les articles L.126-26 et suivants du Code de la Construction et de l'habitation. On retrouve le contenu général dans l'article R.134-1 du même code. Cette expertise est en constante évolution, avec des nouveaux textes publiés régulièrement.

Qui est concerné par le DPE ?

La réalisation d’un DPE est obligatoire à l’occasion de la vente d’un logement ou d’un bâtiment depuis le 1er novembre 2006, lors de la signature d’un contrat de location d’un logement ou d’un bâtiment d’habitation depuis le 1er juillet 2007, ainsi que pour les bâtiments neufs dont le permis de construire a été déposé après le 1er juillet 2007.

Dans le cas de vente ou de location, le DPE s’intègre, depuis le 1er novembre 2007, dans le dossier de diagnostic technique (DDT) qui regroupe l’ensemble des constats ou états qui doivent être annexés à l’avant contrat de vente ou au contrat de location. Le DPE doit être tenu à disposition de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande, dès la mise en vente ou en location du logement ou du bâtiment.

Cette expertise est à la fois valable pour la vente ou la location entre particuliers. Elle fonctionne également pour le marché des professionnels. En effet, le diagnostic DPE est requis pour la mise en vente de locaux commerciaux. Mais aussi dans le cadre d'un contrat de location.

• Il a une durée de validité de 10 ans

Néanmoins, il a été décidé d’écourter la durée de validité des DPE réalisés à partir de l’ancienne méthode (avant le 1er juillet 2021) afin de limiter la durée de cohabitation entre la « nouvelle » et l’ « ancienne » méthode, qui sont difficilement comparables. Ainsi les anciens DPE disparaîtront progressivement d’ici au 1er janvier 2025.

Lorsque les DPE ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :

• Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022
• Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

Qu'est-ce que le diagnostic gaz ?

Le diagnostic gaz est un diagnostic immobilier obligatoire en cas de vente et plus récemment en cas de location lorsque l’installation au gaz date de 15 ans et plus. Cette expertise permet de définir la conformité de l’installation dans un logement et de prévenir les éventuels dangers pouvant être causés par celui-ci.

L’article 17 de la loi n°2003-8 du 03/01/2003 à prévu que tout immeuble d’habitation (maison, appartement, etc…) disposant d’une installation intérieure au gaz de plus de 15 ans  devra en cas de vente effectuer un diagnostic gaz. Il doit être effectué obligatoirement par un opérateur titulaire de la certification nationale, un diagnostiqueur immobilier certifié tel que DIAG AUVERGNE.

La durée de validité du diagnostic est de 3 ans.

Qu'est-ce que le diagnostic électrique ?

Le diagnostic de l'état de l’installation intérieure d’électricité est obligatoire à la vente comme à la location d’un logement lorsque son installation électrique date de plus de 15 ans. Cette obligation est entrée en vigueur en janvier 2009 après le constat des résultats dévastateurs pouvant être provoqués par une installation électrique défectueuse.

L’objectif de ce document est de s’assurer de la conformité de l’installation électrique intérieure et extérieure d’un bien immobilier (articles L. 134-7, R. 134-10 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).

Il a une durée de validité de 3 ans en cas de vente et 6 ans en cas de location.

Qu'est-ce que le diagnostic de plomb ?

Le diagnostic plomb, également appelé « Constat de Risque d’Exposition au Plomb » est une expertise qui confirme ou infirme la présence de molécules de plomb dans la peinture appliquée sur les murs d’un local commercial, d’un appartement ou d’un immeuble destiné à la vente ou à la location. Inhaler ou ingérer ce matériau peut avoir de grave conséquence sur la santé. C’est pourquoi la réalisation de ce diagnostic a été rendu obligatoire en cas de vente et de location.

Qui est concerné par ce diagnostic ?

Les propriétaires de logement en vente ou location dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Les parties privatives sont concernées ainsi que les parties communes s’il s’agit d’un immeuble collectif. Son résultat est associé au contrat de bail locatif ou à la promesse de vente.

Le diagnostic plomb est valide :

• De façon illimitée si la concentration en plomb est inférieure au seuil réglementaire sur tous les revêtements du bien
• 1 an dans le cadre d’une vente (si présence de plomb)
• 6 ans dans le cadre d’une location (si présence de plomb)

La loi Carrez ainsi que la loi Boutin correspondent tous deux à un calcul de surface. Dans les deux cas, sont exclues les surfaces de murs, cloisons, cages et marches d’escalier, gaines, d’embrasures de portes et fenêtres.

Qu'est-ce que le diagnostic loi Carrez ?

Le mesurage Loi Carrez a été mis en place afin de protège les intérêts des acquéreurs d’un bien immobilier lorsque celui-ci fait partie d’une copropriété.

Il a pour but de préciser la superficie exacte des parties privatives (à l’usage exclusif du copropriétaire) acquises lors de l’achat d’un lot de copropriété qui contient des parties communes (à l’usage de tous les copropriétaires).

La loi du 18 décembre 1996 permettant « la protection des acquéreurs de lots de copropriété. » Cette loi stipule qu’il est obligatoire également pour la vente d’un bien en copropriété de fournir un diagnostic de surface privative : « Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. »

Cette attestation de mesurage est valable à durée indéterminée si aucune cloison n’a été ajoutée ou supprimée à l’intérieur du bien, entrainant une modification de la taille et la répartition des pièces du bien.

Qu'est ce que le diagnostic loi Boutin ?

La loi Boutin couvre la surface dite habitable (tous les espaces de vie, même les combles aménagés, hormis* les terrasses, balcons, caves, garages, parkings, autres sous-sols et les combles non aménagés). La loi Boutin est calculée dans le cadre d’une location d’une maison ou appartement (biens à usage d’habitation). La loi du 25 mars 2009 stipule qu’il est obligatoire d’effectuer un diagnostic de surface habitable avant toute location de bien.

Cette attestation de mesurage est valide à vie si aucune modification de surface / travaux ne sont effectuées dans le bien et viennent modifier l’espace et ses dimensions. (ouverture de pièce, isolation, etc.…)

Qu'est-ce que l'état parasitaires ?

L'Etat parasitaires est une expertise qui permet de déceler la présence d’insectes et de champignons susceptibles de détériorer une propriété. Cette expertise indique si la construction est sujette à une infestation, cerne le type de parasite incriminé et délimite les parties infestées.

• La recherche de  termites/mérules doit être effectué si une propriété mise en vente est implantée dans une zone définie par arrêté préfectoral.

Le repérage de termites/mérules est obligatoire dès lors que le bien immobilier concerné se trouve dans l’un des départements où il y en a le plus et qu’il y a un arrêté préfectoral le rendant indispensable pour une vente. Les régions où il existe un arrêté préfectoral sont les suivantes :

TERMITES : 

• Le Sud-Ouest
• L’Île-de-France
• Les départements longeant la vallée du Rhône, la Garonne et la Loire
• L’ensemble de la côte méditerranéenne et atlantique

MERULES : 

• La bourboule
• Thiers
• Clermont-fd
• Mont-dore 
• Bagnols
• Celles-sur-Durolle
• Tour d'Auvergne

Mérules et termites - Internet des Services de l'Etat du Puy-de-Dôme (puy-de-dome.gouv.fr)

Ce diagnostic a une durée de validité de 6 mois.

Qu'est-ce que le repérage amiante avant vente ou DAPP ?

Il permet de repérer la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans votre logement. L'état d'amiante doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT). Le DDT doit être remis à l'acquéreur en cas de vente d'un logement. Ce « constat amiante » doit reprendre les repérages des matériaux pouvant contenir de l’amiante tels que définis dans la liste A et B de l’annexe 13-9 (R. 1334-29-7 modifié par le décret 2011-629 du 3 juin 2011(2)).

Le rapport du diagnostiqueur peut vous préconiser les mesures suivantes :

• Évaluation périodique de l'état de conservation des matériaux ou produits contenant de l'amiante
• Analyse de risque approfondie, notamment à l'aide de prélèvement de l'air pour déterminer la quantité de fibre d'amiante
• Actions correctives et mesures conservatoires (par exemple, restriction d'accès à certains espaces de votre logement) pouvant aller jusqu'à des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante

Le vendeur doit faire réaliser ce diagnostic uniquement par un professionnel certifié tel que DIAG AUVERGNE.

Qui est concerné par ce diagnostic ?

Tous les propriétaires de logements dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Soit :

• les appartements
• les maisons individuelles
• les bâtiments qui seront détruits ou reconstruits
• les bâtiments recevant du public ou à vocation commerciale

(article L. 1334-13 et articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la santé publique).

Cette obligation est valable quelque soit la nature ou la destination de l’immeuble ou la qualité morale du propriétaire.

Qu'est-ce qu'un repérage amiante avant travaux/démolition ?

Obligation en cas de travaux ou démolition sur un bien construit avant 1997 de faire un RAAT ou RADD afin d’éviter tout risque de contamination.

Un certain nombres de prélèvements sont effectués et envoyés en laboratoire spécialisé afin de déterminer la présence ou non d’amiante dans les matériaux de construction.